今年夏天，市場轉型研究所(IMT)與美國能源部共同發起的“更好的建筑聯盟”計劃聯合發布了新一屆的綠色租賃領袖的評選結果。該項評選旨在表彰在建筑租賃過程中成功將能效指標寫入租賃合同的企業，并鼓勵房東和租戶圍繞可持續發展目標展開合作。落基山研究所憑借Boulder Commons凈零租賃項目成功當選為綠色租賃領袖之一，而這一建筑也已經在今年8月成為落基山研究所博爾德辦公室的所在地。

綠色租賃領袖計劃的成立旨在為綠色租賃合同的構成因素設定標準，并通過解決房東和租戶間的利益分配這一無形障礙(即由于房東擁有房產所有權而租戶支付用能成本而導致的能效成本與收益的不匹配)來推廣綠色建筑。這一利益分配問題一直以來都在影響建筑能效升級方面的投資進展。

解決這一長久以來的利益分配問題也許并不像實施其他氣候和能源解決方案(例如發明甲烷探測無人機來探測天然氣泄漏)一樣令人激動，但它對環境與經濟影響深遠。目前，建筑物的碳排放占全美碳排放總量的1/3以上，其中商業建筑中有半數都以租賃方式運營。在2015年的報告中，市場轉型研究所預測綠色租賃有望能夠降低美國辦公建筑能源消耗量高達22%。一旦得到有效應用，綠色租賃每年能夠為美國辦公室租賃市場節省33億美元的成本支出，同時為租戶提供更優質的空間，為房東帶來更強的競爭力。

計劃實施4年來，市場轉型研究所不僅著眼于通過改進合約的方式促使綠色租賃克服利益分配管理的問題，更積極推動綠色租賃產業向綠色建筑領域的發展規模看齊。

市場轉型研究所市場參與部主管Adam Sledd表示：“不斷推動綠色租賃標準的進步非常重要，確保建筑租賃能夠促進——而不是阻礙——高能效建筑的發展。隨著綠色建筑逐漸成為主流，凈零能耗建筑與區域的開發逐漸獲得全美范圍內的關注，租賃協議也需要與時俱進，變得更加先進與成熟。”

根據本年度的綠色租賃領袖計劃的觀察，以下三大趨勢將持續推動綠色租賃產業的發展。

1: 租戶的需求不斷提高

市場轉型研究所發現，綠色租賃產業中最具創新性的進展都是由租戶需求作為主導因素推動的。Sledd補充道：“現在租戶更加傾向于能夠體現企業文化的辦公空間，他們越來越認可綠色建筑對于員工健康、生產力、滿意度以及人才招聘和保留所具有的重要意義。”

租戶對企業文化——以及高性能的工作場所將如何深化企業文化——有了更深刻的理解，這也意味著租戶對租賃的期待與需求有了更清楚的認識，因而在租賃合約中添加了更詳盡、更有針對性的細節要求。

作為2017年綠色租賃領袖之一，多倫多道明銀行的例子就展示了租戶的愿景在推動綠色租賃方面的影響力。道明銀行總部位于多倫多市中心，是世界首個獲得WELL建筑標準認證的建筑。該標準以建筑性能表現為基礎，測量、認證和監控影響人類健康與幸福感的各種指標(包括空氣、水、營養、光照、健康、舒適和心理等)。道明銀行總部進行的為期18個月、涵蓋面積2.5萬平方英尺的租賃建筑能效改善項目，雖然最初是由租戶發起的，但最終也得到了房東的大力支持，由雙方共同合作完成。

在2016年加拿大綠色建筑委員會國家會議的展示活動中，道明銀行的房東Cadillac Fairview公司代表指出：“人力資本能夠驅動企業文化，同時能夠評測房地產的質量與價值”，認識到這一點是該公司支持租賃建筑能效改善項目的一個關鍵動力。

2: 房東積極性不斷提高

總體而言，房東越來越愿意與尋求綠色租賃的租戶合作，但他們不太可能主動開始或推動發展更創新的解決方案。

僅僅是在租賃合約中增設一些最基本的綠色租賃條款，例如規定在建筑中安裝次級計量表系統或LED照明系統等，已經讓許多房地產企業花費了數年的時間。Sledd解釋道：“雖然這些改善項目也是值得贊賞的，但其發展的速度與規模遠不足以推動綠色租賃成為常態。”

美國總務管理局則是這一領域的一個特例。作為美國最大的建筑房東，美國總務管理局擁有并管理著面積超過10億平方英尺的建筑。作為在業內有著重要影響力的機構，它積極引領房東和租戶雙方共同實現綠色租賃合約結構的開發、應用與普及。綠色租賃將聯邦政府目標(如對納稅人資金的有效管理和增強基礎設施彈性建設)與租戶偏好(如舒適度、高質量辦公空間)進行有效整合，為私營部門在綠色租賃方面的發展做出了榜樣。

近期，落基山研究所和市場轉型研究所以及總務管理局任務組共同開展了一項重要的工作：收集簡單、可執行的、企業自發進行的綠色租賃標準和租賃合約范本，從而為總務管理局和其他租戶提供更多高性能的辦公空間。(點擊這里查看這些標準與租賃合約范本)

3: 房東與租戶的合作具有開創性價值

如果房東與租戶能從一開始就積極開展合作，將很有可能帶來開創性的結果。這樣的合作模式目前并不多見，因此開發這類合作項目以實現行業突破才顯得至關重要。 

落基山研究所正在進行的Boulder Commons凈零能耗租賃項目就是一個這樣的例子，它是科羅拉多州首個凈零能耗租賃的案例，也是美國首個建筑面積超過10萬平方英尺的多租戶凈零能耗租賃項目。雖然業主自用型凈零能耗建筑的價值較為明確(降低能源和運行成本，提高員工生產力，減少員工病假天數)，但這些價值對于租賃建筑的房東和租戶雙方的意義取決于一種更復雜的關系。當能源用量和成本都以年度為標準進行計算時，我們該如何以月為單位校準節能量?

從項目初始階段，落基山研究所就與建筑開發商Morgan Creek Ventures公司以及法律團隊Holland and Hart一同管理節能量核算過程，并開發了新的凈零能耗租賃產業模型，幫助雙方實現各自目標。

Morgan Creek Ventures公司Andrew Bush表示：“Boulder Commons項目為可持續發展設立了更高的標準，而且租戶與我們秉承著同樣的企業責任感。落基山研究所作為主要承租人和合作伙伴，在開發租賃模式方面給予了我們不可替代的幫助，充分考量了房東與租戶的年度凈零能耗目標與利益，幫助我們取得了更大的成績。”

推動市場進步

綠色租賃在規模化發展過程中為業主、房東、租戶和環境多方帶來了巨大利益，Boulder Commons項目僅僅體現了其中的冰山一角。

落基山研究所項目經理Cara Carmichael表示：“眾所周知，建筑產業中的大部分人都是跟隨者，沒人愿意成為先行者。我們成為了綠色租賃的第一人，并且我們希望分享這一經驗，從而推廣優秀的租賃模式促進市場向凈零能耗發展。如果我們不能出臺一項能夠廣泛解決利益分配和綠色租賃問題的解決方案，就永遠無法實現我們的氣候目標。”

落基山研究所的官方網站公開發布了Boulder Commons項目的租賃合同，以此來鼓勵后來者參考與效仿。

如果一家業主或租戶想要追求綠色租賃，他們現在將可以輕而易舉地獲得所需的工具。市場轉型研究所的綠色租賃文庫為業主或租戶公開提供了各種實現綠色租賃所需的工具、案例分析及其他資源。現在我們要做的就是在租戶的需求和業主的認知之間搭起一座橋梁。

Sledd認為：“對于業主而言，提供高性能空間和綠色租賃選項是一種競爭優勢，而不是負擔。市場轉型研究所將持續分享相關經驗與成功案例，鼓勵產業領袖為實現這些目標提供幫助。”

如今，市場轉型研究所與產業貿易組織正開展合作，通過房東-租戶能源合作計劃與全美房東和租戶企業攜手推廣綠色租賃模式的應用。該計劃為企業提供了實現高性能的辦公建筑指明了發展路線，同時在租賃、選址和更多方面試驗新型節能技術。市場轉型研究所也在積極與擁有或使用小規模商業建筑的小企業業主與租戶展開合作，這些小規模商業建筑占全美商業房地產建筑的94%。

與此同時，全新的“綠色租賃領袖”網站已經于9月份上線，敬請關注并期待下一屆綠色租賃領袖的評選!